Yargıtaydan kiracının bildirim yapmadan fesih kararına onama

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Tekirdağ’da bir işletmecinin kira sözleşmesini bildirim yapmadan feshetme girişimini haksız bularak, alt mahkemelerin zarar talebini reddeden kararlarını onadı. Kararda, kiracının “ayıp ihbarı” yapmaması ve ticari basiret göstermemesi temel gerekçe olarak vurgulandı. Bu karar, kiralananın mevcut haliyle kabul edilerek uzun süre kullanılması durumunda bildirim yükümlülüğünün önemini ortaya koydu.

Olaylar, 2019 yılında Tekirdağ’da 47 odalı bir tesisin otel olarak kiralanmasıyla başladı. Kira sözleşmesinde tesisin “tam ve mükemmel” durumda olduğu belirtilmişti. Ancak işletmeci, kanalizasyon ve gider sistemindeki sorunlar nedeniyle tesisi tam kapasite çalıştıramadığını iddia etti.

İşletmeci, müşteri kaybı ve olumsuz yorumlar yaşadığını belirterek tesiste yüksek tutarda iyileştirme masrafı yaptı. Bir süre sonra ise tesis sahibine bildirimde bulunmadan kira sözleşmesini feshetti ve oteli tahliye etti.

Kiracı işletmeci, “kiralananın ayıplı olduğu”, “müşteri ve itibar kaybı yaşadığı” ve “kanalizasyon sisteminde tamiratı mümkün olmayan sorunlar bulunduğu” gerekçeleriyle zararının karşılanması için dava açtı. Davalı tesis sahibi ise taşınmazın kiralanmadan önce görüldüğünü, mevcut haliyle kabul edildiğini ve ödenmemiş kira borçları bulunduğunu savunarak davanın reddini talep etti.

Dava Süreci ve Alt Mahkeme Kararları

Tekirdağ 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, kira sözleşmesinin Şubat 2019’da imzalandığını ve delil tespitinin tesisin yoğun olduğu yaz aylarında değil, Aralık 2019’da yapıldığına dikkat çekti. Mahkeme, tahliye öncesinde otelin “ayıplı” olduğuna dair herhangi bir bildirim yapılmadığını ve bu süre zarfında otelin hizmet vermeye devam ettiğini belirtti. İddia edilen ayıplarla otelin hizmet vermesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verdi.

Davacının istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi de benzer bir karar aldı. Daire, kiralananın uzunca bir süre kullanıldığını ve bu kullanım esnasında davacıdan kaynaklanan bazı hataların olabileceğini ifade etti. Ayrıca, “gecikmeksizin ayıp ihbarında bulunulmadığı” gerekçesiyle başvuruyu reddetti.

Yargıtay Kararının Gerekçesi: Bildirim ve Basiret

İstinaf kararına yapılan itirazın ardından dosya Yargıtay’a geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, derece mahkemelerince verilen kararı hukuka uygun bularak oy birliğiyle onadı. Yargıtay kararında, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde “kiralananın tam ve mükemmel durumda olduğunun belirtildiği” aktarıldı.

Kararda, davacı kiracı tarafından kiralananın ayıplı olduğuna dair ve bu ayıp halinin giderilmesine yönelik süresinde davalıya bir bildirim yapılmadığı vurgulandı. Kiralananın, kiracı tarafından mevcut haliyle benimsenerek kullanıldığına işaret edildi.

Yargıtay, “Tacir olan davacının faaliyet gösterdiği alanda sözleşme öncesi ve sonrasında kiralananın teslimi sırasında yeterli inceleme ve araştırma yapmayarak basiretli davranmadığı, kira sözleşmesinin başlangıcından tahliyeye kadar geçen dönemde sessiz kaldığı” tespitinde bulundu. Davalı kiraya verene iddia olunan ayıbın giderilmesi bakımından süre verilmemesi ve bildirimde bulunulmaması nedeniyle usulüne uygun bir fesihten bahsedilemeyeceği belirtilerek temyiz itirazları reddedildi ve kararın onanmasına hükmedildi.

• #Kira Sözleşmesi
• #Yargıtay